کلاهبرداری پرسود با پیش فروش ساختمان/یک سند برای چند خانواده!
تاریخ انتشار: ۱۸ خرداد ۱۳۹۸ | کد خبر: ۲۳۹۹۲۳۶۷
یکی از رایج‌ترین تخلفاتی که در کشور شاهد آن هستیم، پیش فروش یک ملک به چندین نفر است؛ بسیاری از کارشناسان معتقدند که ریشه چنین تخلفاتی در اعتبار معاملات غیر رسمی است.این شیوه کلاهبرداری به حدی سودآور، جذاب و با ریسک پایین بوده که با اشتیاق کلاهبرداران برای ورود به این حوزه نیز همراه بوده است.
به گزارش بلاغ، یکی از مهمترین و رایج‌ترین تخلفاتی که در کشور شاهد آن هستیم، پیش فروش یک ملک به چندین نفر است.
بیشتر بخوانید:
اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!
متأسفانه در چندین سال گذشته در کشور با افزایش بی رویه تخلفی به نام پیش فروش یک ملک به چندین نفر روبرو بوده‌ایم. این شیوه کلاهبرداری به حدی سودآور، جذاب و با ریسک پایین بوده که با اشتیاق کلاهبرداران برای ورود به این حوزه نیز همراه بوده است. هر چند مسئولین به این موضوع واکنش داده‌اند و اجرای قانون پیش فروش ساختمان را دوایی برای زخم این درد دانسته‌اند اما بسیاری کارشناسان معتقدند که ریشه انجام چنین معاملاتی، حتی با اجرای قانون پیش فروش درمان نمی‌شود بلکه موارد آن را کم می‌کند.
در همین راستا غلامحسین اسماعیلی سخنگوی قوه قضائیه راه کاهش این موارد را توجه به قانون پیش فروش ساختمان دانسته و می‌گوید: اگر این قانون توسط دستگاه‌های ذیربط به عنوان قانونی که پیشگیری از وقوع جرم می‌نماید، عملیاتی می‌شد الان با این حجم از پرونده‌های سنگین مواجه نبودیم. زیرا براساس ماده ۴ قانون پیش فروش ساختمان، تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان مصوب سال ۸۹ تنظیم قرارداد پیش فروش را منوط به ارائه مدارکی از قبیل سند اصلی مالکیت، پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد دانسته است.
اسناد غیررسمی عامل اصلی فروش یک ملک به چندین نفر
اگر چه قوه‌قضاییه از قانون پیش فروش ساختمان صحبت به میان می‌آورد اما تا زمانی که معاملات غیررسمی در دادگاه‌ها معتبر شناخته شوند باز هم شاهد انجام این نوع معاملات هستیم. زیرا علت اصلی فروش یک ملک به چندین نفر، استفاده از قولنامه‌هایی بوده که در هیچ سامانه‌ای ثبت نمی‌شوند.
بر اساس گزارش پژوهشگاه قوه قضائیه، نداشتن ابزار مناسب برای سنجش اراده فروشند عاملی جهت افزایش ریسک معامله معرفی می‌کند. با توجه به اینکه ساختمان‌های پیش فروش شده هنوز به طور کامل ساخته نشده‌اند، خریدار نمی‌تواند با قاطعیت تشخیص دهد که اراده فروشنده بر کلاهبرداری یا فروش ملک است.
بنابراین معاملات غیررسمی ابزاری مناسب را برای انجام کلاهبرداری در اختیار سو استفاده جویان قرار می‌دهد. شیوه کاری کلاهبرداران نیز به این ترتیب بوده که با استفاده از تبلیغات گسترده و جذاب، مردم را برای پیش خرید کردن خانه‌ها مجاب می‌کنند. در این حالت نیز از دو روش دیگر برای کلاهبرداری استفاده می‌کنند، اول اینکه یا خانه‌ای وجود ندارد و مبالغی را از پیش خریداران اخذ می‌کنند یا در حالت دوم ممکن است که خانه‌ها را هم زمان به چندین نفر می‌فروشند.
برای مثال در یکی از کلاهبرداری‌های اخیر کشور، با استفاده از این شیوه، کلاهبرداران توانستند ۳۰ میلیارد تومان سود به جیب بزنند و بسیاری از مردم را سیاه بخت کند. این کلاهبردار، با استفاده از قولنامه‌های جعلی، تخلف خود را انجام می‌داد. به این صورت که با استناد به یک قولنامه ساختگی، یک ملک را به چندین نفر می‌فروختند و از طریق توانستند ۱۵۴ واحد ساختمانی را به ۲۰۰ نفر پیش فروش کنند و از هر نفر مبالغی را نیز دریافت و در قبال آن قولنامه بدهند.
ضعف قانون پیش فروش اجرای آن متوقف کرده است
فروش یک ملک به چندین نفر با واکنش ریاست قوه قضائیه نیز روبرو شده به طوری که آیت الله رئیسی در این‌باره گفت: این اسناد عادی (غیررسمی) در زمینه‌های مختلف مورد معامله متعدد هستند. حال آنکه اگر سند رسمی باشد اتفاقاتی نظیر فروش یک آپارتمان به چند نفر کمتر اتفاق می‌افتد.
از طرف دیگر سادات اخوی عضو هیئت علمی دانشکده حقوق دانشگاه شاهد، در گفتگویی با اشاره به مشکلات قانون پیش‌فروش گفت: مختلفی پرونده‌ای داشتم که یک ملک به ۶۰ نفر فروخته بودند. واقعیت این است که قانون پیش فروش مجازات کیفری را مقرر کرده اما ضمانت اجرای حقوقی را دقیقاً مشخص نکرده است که به عنوان مثال ضمانت اجرایی عدم استفاده از اسناد رسمی چه چیزی است؟
وی افزود: از طرف دیگر در مواردی نظیر آپارتمان، قبل از تکمیل ساختمان، امکان تنظیم سند رسمی وجود ندارد. علاوه بر آن وقتی که در دادگاه‌های کشور سند غیررسمی را به عنوان سند مالکیت مورد استناد قرار می‌دهند.
این حقوقدان ادامه داد: با توجه به سند مالکیت، مردم نیز با آن معامله می‌کنند. نتیجه این اعتبار نیز بروز مشکلاتی نظیر فروش یک ملک به چندین نفر می‌شود.
سادات اخوی هیئت علمی دانشگاه شاهد، معتقد است: بهترین روش حل این مشکل، نپذیرفتن اسناد غیررسمی در دادگاه و توجه به رسمیت بخشی به معاملات بود.
وی افزود: باوجود اعتبار اسناد غیررسمی هیچکس نمی‌تواند از مالکیت خود به طور کامل اطمینان خاطر پیدا کند. زیرا می‌داند که فردی می‌تواند با سند غیررسمی ادعای مالکیت ملکی را کند که دارای سند رسمی است. این موضوع را نیز باید یادآور شد که پذیرش اسناد غیررسمی، حاکمیت را بی اعتبار می کند زیرا بر اساس قانون حکومت اسناد رسمی و تأیید نشده خود را با استناد به اسناد غیررسمی و تأیید نشده، باطل می‌کند.
این استاد دانشگاه اظهار داشت: نتیجه این موضوع نیز بی اعتباری حاکمیت است. بنابراین باید به سمت رسمیت بخشی به معاملات حرکت کنیم و اسناد غیررسمی را ناقل مالکیت در نظر نگیریم و در مقابل اسناد رسمی، اسناد غیررسمی را بی‌اعتبار تلقی کنیم.
سادات اخوی تصریح کرد: از این رو تا زمانی که معاملات غیررسمی در کشور از ریشه ساقط نشوند و در دادگاه‌ها به آن‌ها استناد شود، شاهد چنین تخلفاتی خواهیم بود. به علاوه انجام معاملات، تنها به صورت رسمی نیز باید در دستور سیاست گذاران قرار بگیرد.
علاوه بر آن پژوهشگران قوه قضائیه بر این باورند: افزون بر مشکلات ناشی از تورم پرونده در دادگاه‌ها، اقتضائات خاص حوزه پیش فروش و نارسایی قواعد عام در این مورد باعث سرگردانی دادگاه‌ها و مردم در خصوص حقوق و تعهدات ناشی از قرارداد خواهد شد.
این پژوهشگران به این نکته نیز اشاره می‌کنند که دخیل کردن نهادهای متعدد از سوی مقنن برای اجرای قانون، عدم توجه به عرف تجاری و نقش مشاورین املاک در فرایند پیش فروش، فقدان سازوکارهای ثبتی مناسب و عدم تعیین دقیق مراجع ذی صلاح در برخی حوزه‌ها از جمله علل عدم اجرای قانون پیش فروش در چندین سال اخیر بوده است.
بنابراین، اهمیت حوزه پیش فروش از یک سو و ضعف و مشکلات قانون از سویی دیگر، بررسی و آسیب شناسی قانون پیش فروش ساختمان را ایجاب می‌کند. به این نکته نیز باید توجه داشت که مشکل اصلی انجام چنین تخلفاتی، اعتبار معاملات غیررسمی در کشور است.
انتهای پیام/
منبع: بلاغ مازندران
درخواست حذف خبر:
«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت www.bloghnews.com دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «بلاغ مازندران» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۲۳۹۹۲۳۶۷ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.
با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.
خبر بعدی:
خجسته: درباره زنان، مردان تصمیم گرفته‌اند / چرا دختران در مدارس روسری‌شان را برندارند؟
حسن خجسته باقرزاده، امزد انتخابات مجلس دوازدهم اظهار داشت: در موضوع زنان همیشه گفته‌ام که در طول تمام این سال‌ها می‌شود ادعا کرد که درباره زنان، مردان تصمیم گرفته‌اند.
به گزارش نسیم آنلاین، وی با اشاره تلویحی به بحث قانون حجاب و تصمیم گیری برای زنان پرداخته است.
بخشی از گفتگوی او را در ادامه می‌خوانید:
- در موضوع زنان همیشه گفته‌ام که در طول تمام این سال‌ها می‌شود ادعا کرد که درباره زنان، مردان تصمیم گرفته‌اند. یک مثال ساده بزنم. مثلا در آن زمان که مدرسه راهنمایی بود و دبیرستان، دختر‌ها باید روسری‌شان را برنمی‌داشتند. خوب در مدرسه همه خانم بودند. چرا برندارند؟ این یک تصمیم مردانه است.
- اگر خانم‌ها هم در تصمیم‌گیری‌ها باشند حرف‌های دیگری دارند. پیشنهادم این است که هر قانونی در حوزه فرهنگ می‌خواهیم بنویسیم، از داخل خانواده به قانون نگاه کنیم. از خانواده نگاه کنیم.
- خوب شما جامعه شناسی خواندید دیگر. ما چند تا نهاد داریم؟ حکومت است. دولت است. آموزش است. اقتصاد است. این چهار نهادهای اولیه است. درست است؟ حالا دین هم گاهی می‌گویم صریحا. یعنی به هر حال یک اعتقادی است. نهادهای بعدی نهادهای ثانویه هستند. نهادهای ثانویه. نهاد‌هایی که برای رفع نیاز پیش می‌آیند. پس نهاد خانواده، نهاد اولیه است.
- خدا رحمت کند یکی از اساتید ما در دانشگاه تهران می‌فرمودند که همان کومون‌های اولیه جامعه اولیه بشری که پیدا شد، دو تا قانون به ناچار پیدا شد. یک قانون تقسیم شکار بود؛ که بالاخره جگرش را که بخورد. حالا به تعبیر ما. قانون دوم رابطه با زنان بود. بعد ایشان می‌فرمودند که قانون دوم را زن‌ها وضع کردند. حالا ایشان ادله داشت. پس معلوم می‌شود موضوع مهمی است. یعنی موضوعی که در فطرت زن خدا گذاشته که می‌گوید در این مسایل تسلیم هر چیزی نباش. این مال چه زمانی است؟ مال کومون‌های اولیه. پس معلوم می‌شود یک هستی دارد.
- خدا آیت الله جوادی آملی را حفظ کند. کتاب زن در آینه جمال و جلال را بخوانید و ببینید مثلا ایشان به استناد آیات قرآن درباره زن چه چیز‌هایی آورده است. کراماتی که زن دارد. توصیه‌هایی که به مردان درباره زنان شده است. من فکر کنم مثلا ما اگر زن را با آن هستی که اینجا است تفسیر کنیم یک معنای دیگر دارد. قوانین هم یک شکل دیگر می‌شود. نوع رابطه اجتماعی با زن هم همینطور. ما بعضی از حوزه‌ها را «فرآوری» نکردیم و یکی از حوزه‌های خیلی خیلی مهم، حوزه زنان است.
تصاویر پدر ساواکی مهران غفوریان