به نقل از «باشگاه خبرنگاران»

کلاهبرداری با روشی پرسود / پیش فروش ساختمان با یک سند به چند نفر!

تاریخ انتشار: ۱۶ خرداد ۱۳۹۸ | کد خبر: ۲۳۹۸۴۷۳۵

به گزارش گروه وبگردی باشگاه خبرنگاران جوان،   یکی از مهترین و رایج‌ترین تخلفاتی که در کشور شاهد آن هستیم، پیش فروش یک ملک به چندین نفر است. بسیاری از کارشناسان معتقدند که ریشه چنین تخلفاتی در اعتبار معاملات غیررسمی بوده و تا زمانی که این معاملات بی‌اعتبار نشوند حتی با اجرای قانون پیش فروش از اینگونه تخلفات رهایی نخواهیم یافت.

بیشتر بخوانید: اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!

بیشتربخوانید: کشف باند کلاهبرداری ساختمانهای پیش فروش شده مسکن مهر/ دستگیری متهم فراری در تهران

متأسفانه در چندین سال گذشته در کشور با افزایش بی رویه تخلفی به نام پیش فروش یک ملک به چندین نفر روبرو بوده‌ایم. این شیوه کلاهبرداری به حدی سودآور، جذاب و با ریسک پایین بوده که با اشتیاق کلاهبرداران برای ورود به این حوزه نیز همراه بوده است. هر چند مسئولین به این موضوع واکنش داده‌اند و اجرای قانون پیش فروش ساختمان را دوایی برای زخم این درد دانسته‌اند، اما بسیاری کارشناسان معتقدند که ریشه انجام چنین معاملاتی، حتی با اجرای قانون پیش فروش درمان نمی‌شود بلکه موارد آن را کم می‌کند.

در همین راستا غلامحسین اسماعیلی سخنگوی قوه قضائیه راه کاهش این موارد را توجه به قانون پیش فروش ساختمان دانسته و می‌گوید: اگر این قانون توسط دستگاه‌های ذیربط به عنوان قانونی که پیشگیری از وقوع جرم می‌نماید، عملیاتی می‌شد الان با این حجم از پرونده‌های سنگین مواجه نبودیم. زیرا براساس ماده ۴ قانون پیش فروش ساختمان، تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان مصوب سال ۸۹ تنظیم قرارداد پیش فروش را منوط به ارائه مدارکی از قبیل سند اصلی مالکیت، پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد دانسته است.

اسناد غیررسمی عامل اصلی فروش یک ملک به چندین نفر

اگر چه قوه‌قضاییه از قانون پیش فروش ساختمان صحبت به میان می‌آورد، اما تا زمانی که معاملات غیررسمی در دادگاه‌ها معتبر شناخته شوند باز هم شاهد انجام این نوع معاملات هستیم. زیرا علت اصلی فروش یک ملک به چندین نفر، استفاده از قولنامه‌هایی بوده که در هیچ سامانه‌ای ثبت نمی‌شوند.

بر اساس گزارش پژوهشگاه قوه قضائیه، نداشتن ابزار مناسب برای سنجش اراده فروشند عاملی جهت افزایش ریسک معامله معرفی می‌کند. با توجه به اینکه ساختمان‌های پیش فروش شده هنوز به طور کامل ساخته نشده‌اند، خریدار نمی‌تواند با قاطعیت تشخیص دهد که اراده فروشنده بر کلاهبرداری یا فروش ملک است؛ بنابراین معاملات غیررسمی ابزاری مناسب را برای انجام کلاهبرداری در اختیار سو استفاده جویان قرار می‌دهد. شیوه کاری کلاهبرداران نیز به این ترتیب بوده که با استفاده از تبلیغات گسترده و جذاب، مردم را برای پیش خرید کردن خانه‌ها مجاب می‌کنند. در این حالت نیز از دو روش دیگر برای کلاهبرداری استفاده می‌کنند، اول اینکه یا خانه‌ای وجود ندارد و مبالغی را از پیش خریداران اخذ می‌کنند یا در حالت دوم ممکن است که خانه‌ها را هم زمان به چندین نفر می‌فروشند.

برای مثال در یکی از کلاهبرداری‌های اخیر کشور، با استفاده از این شیوه، کلاهبرداران در شهر تهران توانستند ۳۰ میلیارد تومان سود به جیب بزنند و بسیاری از مردم را سیاه بخت کند. این کلاهبردار، با استفاده از قولنامه‌های جعلی، تخلف خود را انجام می‌داد. به این صورت که با استناد به یک قولنامه ساختگی، یک ملک را به چندین نفر می‌فروختند و از طریق توانستند ۱۵۴ واحد ساختمانی را به ۲۰۰ نفر پیش فروش کنند و از هر نفر مبالغی را نیز دریافت و در قبال آن قولنامه بدهند.

ضعف قانون پیش فروش اجرای آن متوقف کرده است

فروش یک ملک به چندین نفر با واکنش ریاست قوه قضائیه نیز روبرو شده به طوری که آیت الله رئیسی در این‌باره گفت: این اسناد عادی (غیررسمی) در زمینه‌های مختلف مورد معامله متعدد هستند. حال آنکه اگر سند رسمی باشد اتفاقاتی نظیر فروش یک آپارتمان به چند نفر کمتر اتفاق می‌افتد.

از طرف دیگر سادات اخوی عضو هیئت علمی دانشکده حقوق دانشگاه شاهد، در گفتگو با خبرنگار مهر با اشاره به مشکلات قانون پیش‌فروش گفت: مختلفی پرونده‌ای داشتم که یک ملک به ۶۰ نفر فروخته بودند. واقعیت این است که قانون پیش فروش مجازات کیفری را مقرر کرده، اما ضمانت اجرای حقوقی را دقیقاً مشخص نکرده است که به عنوان مثال ضمانت اجرایی عدم استفاده از اسناد رسمی چه چیزی است؟

وی افزود: از طرف دیگر در مواردی نظیر آپارتمان، قبل از تکمیل ساختمان، امکان تنظیم سند رسمی وجود ندارد. علاوه بر آن وقتی که در دادگاه‌های کشور سند غیررسمی را به عنوان سند مالکیت مورد استناد قرار می‌دهند.

این حقوقدان ادامه داد: با توجه به سند مالکیت، مردم نیز با آن معامله می‌کنند. نتیجه این اعتبار نیز بروز مشکلاتی نظیر فروش یک ملک به چندین نفر می‌شود.

سادات اخوی هیئت علمی دانشگاه شاهد، معتقد است: بهترین روش حل این مشکل، نپذیرفتن اسناد غیررسمی در دادگاه و توجه به رسمیت بخشی به معاملات بود.

وی افزود: باوجود اعتبار اسناد غیررسمی هیچکس نمی‌تواند از مالکیت خود به طور کامل اطمینان خاطر پیدا کند. زیرا می‌داند که فردی می‌تواند با سند غیررسمی ادعای مالکیت ملکی را کند که دارای سند رسمی است. این موضوع را نیز باید یادآور شد که پذیرش اسناد غیررسمی، حاکمیت را بی اعتبار می‌کند، زیرا بر اساس قانون حکومت اسناد رسمی و تأیید نشده خود را با استناد به اسناد غیررسمی و تأیید نشده، باطل می‌کند.

این استاد دانشگاه اظهار داشت: نتیجه این موضوع نیز بی اعتباری حاکمیت است؛ بنابراین باید به سمت رسمیت بخشی به معاملات حرکت کنیم و اسناد غیررسمی را ناقل مالکیت در نظر نگیریم و در مقابل اسناد رسمی، اسناد غیررسمی را بی‌اعتبار تلقی کنیم.

سادات اخوی تصریح کرد: از این رو تا زمانی که معاملات غیررسمی در کشور از ریشه ساقط نشوند و در دادگاه‌ها به آن‌ها استناد شود، شاهد چنین تخلفاتی خواهیم بود. به علاوه انجام معاملات، تنها به صورت رسمی نیز باید در دستور سیاست گذاران قرار بگیرد.

علاوه بر آن پژوهشگران قوه قضائیه بر این باورند: افزون بر مشکلات ناشی از تورم پرونده در دادگاه‌ها، اقتضائات خاص حوزه پیش فروش و نارسایی قواعد عام در این مورد باعث سرگردانی دادگاه‌ها و مردم در خصوص حقوق و تعهدات ناشی از قرارداد خواهد شد.

این پژوهشگران به این نکته نیز اشاره می‌کنند که دخیل کردن نهاد‌های متعدد از سوی مقنن برای اجرای قانون، عدم توجه به عرف تجاری و نقش مشاورین املاک در فرایند پیش فروش، فقدان سازوکار‌های ثبتی مناسب و عدم تعیین دقیق مراجع ذی صلاح در برخی حوزه‌ها از جمله علل عدم اجرای قانون پیش فروش در چندین سال اخیر بوده است.

بنابراین، اهمیت حوزه پیش فروش از یک سو و ضعف و مشکلات قانون از سویی دیگر، بررسی و آسیب شناسی قانون پیش فروش ساختمان را ایجاب می‌کند. به این نکته نیز باید توجه داشت که مشکل اصلی انجام چنین تخلفاتی، اعتبار معاملات غیررسمی در کشور است.

منبع: مهر

انتهای پیام/

کلاهبرداری پرسود با پیش فروش ساختمان/یک سند برای چند خانواده

منبع: باشگاه خبرنگاران

کلیدواژه: مسکن بازار مسکن مشکلات مردم

درخواست حذف خبر:

«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت www.yjc.ir دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «باشگاه خبرنگاران» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۲۳۹۸۴۷۳۵ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.

با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.

خبر بعدی:

تهدید جدی سلامت خانواده با طرح «عرضه اینترنتی دارو»

در عصر دیجیتال، فروش اینترنتی کالا موضوع عجیبی نیست؛ اما در رابطه با کالای حساس و استراتژیکی مثل دارو این طرح باید با آماده شدن زیر ساخت‌ها و روشن شدن مسیر عرضه دارو به مردم همراه باشد.

به گزارش خبرنگار اجتماعی خبرگزاری دانشجو _ فاطمه قدیری، تقریبا یک دهه است که فروش اینترنتی اقلام مختلف از لباس و وسایل بهداشتی گرفته تا لوازم برقی در کشور مرسوم شده و در چندسال اخیر پای کالا‌های دیگری همچون مواد خوراکی و حتی اقلام ارزشمند نیز به این مدل فروش باز شده است. اما چیزی که اخیرا خیلی در میان مردم و صاحبان نظر سر و صدا کرده و نظرات متناقضی در رابطه آن منتشر می‌شود، فروش اینترنتی دارو‌های مختلف است.

خطر جدی سلامت عمومی

این جدل‌ها در صورتی است که سازمان جهانی بهداشت و سازمان غذا و دارو آمریکا از خرید دارو به شکل اینترنتی دو تعریف دارند و از آن به عنوان خطری جدی برای سلامت عمومی و بحران جهانی برای بهداشت عمومی یاد می‌کنند. در کشور‌های مختلف تحقیقاتی انجام و مشخص شده که بیش از ۵۰ درصد از دارو‌هایی که در فضای اینترنت خریداری می‌شود تقلبی بوده و یا استاندارد لازم را نداشته است.

سازمان جهانی بهداشت معتقد است که ۴۸ درصد از قصور پزشکی مربوط به قصور دارویی است. آیا می‌خواهیم با فروش اینترنتی دارو سهم قصور دارویی را بیشتر کنیم. فروش اینترنتی دارو تا کنون به هیچ عنوان شفافیت و مجوز لازم از سازمان غذا و دارو را نداشته است. محرمانگی اطلاعات بیماران ارزش بالایی دارد که در صورت خدشه به آن و دسترسی دستگاه‌ها و پلتفرم‌ها به جز وزارت بهداشت، خطرات جدی را ایجاد می‌کند.

فعالیت‌های حوزه سلامت رقابت پذیر نیست

اقتصاد دارویی توسط ۱۵ هزار داروخانه، ۳۲ هزار داروساز و تعداد زیادی از شرکت‌های تولیدی دارو چرخانده می‌شود. وابستگی دارو به خارج از کشور به حداقل رسیده است. مشخص نیست که چرا برخی پلتفرم‌ها در عرضه دارو می‌خواهند ورود کنند. بر خلاف استناد برخی از پلتفرم‌ها، اما بر اساس ماده ۳ بند ج تبصره ۲ قانون اجرای سیاست‌های کلی اصل ۴۴ عنوان می‌کند که فعالیت‌های حوزه سلامت، آموزش و تحقیقات و فرهنگ مشمول اصل ۴۴ نیست، چون رقابت پذیر نیست و نمی‌توان مصرف القایی دارو را تشویق کرد.

خرید داروی سقط جنین در فضای اینترنت نیز نمونه‌ای دیگر از دخالت پلتفرم‌ها در حوزه سلامت است. کار این پلتفرم‌ها بازی با جان و سلامت است که نباید اسم آن را استفاده از تکنولوژی در حوزه سلامت بگذاریم. از تکنولوژی استقبال می‌کنیم، اما مبدا ارسال کننده بر اساس قانون تجارت الکترونیک باید مشخص باشد چرا در برخی پلتفرم‌ها، مبدا ارسال کالا‌ها مشخص نیست؟ این کار خلاف قانون است. همچنین بر اساس این قانون، فروش دارو به مصرف کننده نهایی از طریق فضای اینترنتی و مجازی، ممنوع است.

پول در کیف پول داروخانه

قبل از شروع به کار پلتفرم‌ها در فروش دارو، از چندین سال قبل ضابطه‌ای نوشته شد و پیشنهادی را به سازمان غذا و دارو ارائه شد و چندین پایان نامه در این زمینه تدوین شده تا چارچوبی برای عرضه دارو در بستر الکترونیک وجود داشته باشد. چارچوب مورد نظر این است که مالکیت داده‌ها در اختیار سازمان غذا و دارو باشد و به پرونده الکترونیک سلامت یا سپاس، متصل باشد. همچنین ماهیت موتور جستجوگر داشته باید وجود داشته باشد و به نزدیک‌ترین داروخانه متصل باشد و قائم به داروخانه بوده و پول، وارد کیف پول داروخانه شود.

قانون تجارت الکترونیک به صراحت گفته که فروش دارو به مصرف کننده نهایی از مسیر مجازی یا اینترنتی ممنوع است و اگر با این قانون مشکل دارند، آن را اصلاح کنند. لایحه اصلاح این قانون یک بار در مجلس رأی نیاورده، چون فروش دارو به مصرف کننده نهایی در بستر الکترونیک ممنوع است که باید قانون، اصلاح شود.

متاسفانه در کنار تمامی این مسائل، به دلیل مشکلات متعدد تا شهریور ۱۴۰۲ با اقداماتی که از سوی برخی دستگاه‌های خارج از حوزه سلامت انجام شد، ۷۰۰ داروخانه از مناطق محروم تعطیل شده و به سمت مراکز شهر‌ها منتقل شدند.

طرح عرضه اینترنتی دارو

تیرماه سال ۱۴۰۱ معاونت علمی و کارگروه اقتصاد دیجیتال، مصوبه‌ای را در خصوص فروش اینترنتی دارو داشت که به تصویب هیئت وزیران هم رسید. براساس مهلت دو ماهه آن، مقرر شد وزارت بهداشت دستورالعملی را در این خصوص تدوین کند، اما با توجه به بحران دارو و تغییرات مدیران سازمان غذا و دارو در آن زمان این امر محقق نشد.

در شهریورماه سال ۱۴۰۲، طبق مصوبه وزارت امور اقتصاد و دارایی، قانونی بودن فروش دارو از طریق پلتفرم‌ها اعلام و سازمان غذا و دارو مکلف شد دستورالعمل نظارت بر فرایند فعالیت و همکاری داروخانه‌ها با پلتفرم‌ها برای رسیدن دارو از داروخانه به مصرف کننده نهایی را طی چهار ماه تدوین و ابلاغ کند.

این در حالی است که رئیس سازمان غذا و دارو همان زمان از مخالفت این سازمان با طرح فروش اینترنتی دارو گفت. زیرا وی معتقد بود پلتفرم‌های فعلی فعال در این عرصه غیر قانونی فعالیت می‌کنند و مجوزی از وزارت بهداشت ندارند.
بعد از اعتراض سازمان غذا و دارو مصوبه هیئت مقررات زدایی باطل شد و طبق ستاد تنظیم بازار مقرر شد این مسیر از کانال خود طی شود.

لازم به ذکر است این طرح به صورت پایلوت با ارسال دارو به منازل جانبازان و برخی بیماران خاص در حال انجام است و تصمیم بر این شد که سازمان و غذا و دارو دستورالعملی را برای ساماندهی فروش اینترنتی دارو تا پایان سال گذشه تدوین کند.

اما اخیرا نیز بعد از کلی بحث و جدل بر سر اجرایی شدن طرح عرضه اینترنتی دارو؛ سرانجام آیین نامه این طرح از سوی وزیر بهداشت ابلاغ شد. در همین حال، ابلاغ آیین نامه عرضه اینترنتی دارو یا همان پلتفرم‌ها، همچنان جای سئوال است که آیا قرار است مسوولیت توزیع دارو به صورت کامل در اختیار پلتفرم‌ها قرار بگیرد یا خیر. در این آئین نامه گفته شده است که این نامه توزیع اینترنتی دارو، به مدت ۶ ماه در یکی از استان‌ها اجرا شود و بعد از آن، شکل سراسری به خود بگیرد.

رئیس سازمان غذا و دارو، در توضیح محتوای آیین نامه توزیع اینترنتی دارو نیز گفته است که «آئین‌نامه حمل دارو از طریق سکوی اینترنتی است» و به هیچ‌وجه فروش اینترنتی دارو مطرح نیست.

دارو در دست مصرف کننده

اما چیزی که قابل واضح و قابل ملاحظه است، این مسئله است که در حال حاضر برخی «پلتفرم‌ها» به فروش اینترنتی دارو مشغول هستند و این خدمت محدود به حمل دارو نمی‌شود. به گفته مشاور عالی انجمن داروسازان ایران، دارو‌های تحت کنترل و دارو‌هایی که نیاز به نسخه دارند در حال حاضر از طریق پلتفرم‌ها به فروش می‌رسند و نکته مهم و عجیب این است که مبدأ ارسال کالا هم پنهان است. طبق قانون باید مبدأ ارسال کالا و این که دارو تحت نظر دکتر داروساز ارسال شده یا خیر، مشخص باشد.

این پلتفرم‌ها در این بستر برخی دارو‌های قاچاق را به فروش می‌رسانند و طی ثبت یک مورد مشخص شد داروخانه‌ای که توسط آن دارو به دست مصرف کننده می‌رسد مشخص نیست. ضمن این که مانند سایر کالا‌ها از کد تخفیف برای دارو استفاده می‌کنند.

تأیید اصالت دارو باید توسط فرد متخصص (مسئول فنی) صورت بگیرد که این امر در فروش اینترنتی در پلتفرم‌های کنونی اصلا شفاف نیست. در این پلتفرم‌ها مشخص نیست که به عنوان مثال شرایط نگهداری و اصل بودن دارو توسط مسئول فنی بررسی می‌شود یا خیر.

علی‌رغم این که فروش اینترنتی دارو یک نیاز است، اما این طرح در حال حاضر بسیار نپخته و خام است و لازم است که درست طرح‌ریزی شود. در ابتدا باید امنیت فضای مجازی برای فروش دارو تأمین شود و چون دارو در ارتباط مستقیم با سلامت مردم است باید مسیر فروش و عرضه دارو به دست بیمار کاملا شفاف باشد. چون عده‌ای در این میان قطعا دنبال سودجویی هستند و با شرایط کنونی رقابت ناسالم بین برخی داروخانه‌ها برای جلب مشتری وجود دارد.

فروش اینترنتی باید از یک پروتکل درمانی تبعیت کند، زیرا هر دارو دارای شرایط نگهداری خاصی است و نظارت مسئول فنی برای تأیید اصالت دارو ضروری است و برخی از دارو‌هایی که از این طریق به دست متقاضی می‌رسد، با اینکه تولید داخل نیستند و باید برچسب تی‌تک داشته باشند فاقد آن هستند.