چه ضوابط قانونی برای پیشفروش ساختمان وجود دارد؟
تاریخ انتشار: ۲۸ فروردین ۱۳۹۸ | کد خبر: ۲۳۴۷۰۹۲۱
از جمله معاملاتی که افراد در هنگام انعقاد آن، دچار نگرانی و اضطراب و در مواقعی حتی ضرر و زیان میشوند، معاملات مربوط به املاک است که البته اختلافات حاصله از این معاملات، بهخصوص در مواقعی که بازار مسکن دچار نوساناتی است، افزایش مییابد. در این زمینه، پروندههای متعددی در دادگاهها تشکیل و اختلافات زیادی به دادگاهها ارجاع میشود که ممکن است موجب ورود خسارات به افراد شده و تا اندازه زیادی هم به حجم کار دادگاهها افزوده شود.
بیشتر بخوانید:
اخباری که در وبسایت منتشر نمیشوند!
قانون پیشفروش ساختمان از سال ۱۳۸۹ تصویب و در سال ۱۳۹۳، آییننامه اجرایی آن به تصویب هیات دولت رسید و ابلاغ شد. در این قانون مواردی پیشبینی شده که پیشخریدار با طیب خاطر نسبت به انجام معمله یا پیشخرید آپارتمان اقدام کند.
ماده یک قانون پیشفروش ساختمان، قراردادهای پیشفروش را تعریف کرده است: هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیشفروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیشخریدار) درآید از نظر مقررات این قانون «قرارداد پیشفروش ساختمان» محسوب میشود.
در ماده ۳ قانون پیشفروش ساختمان آمده است؛ قرارداد پیشفروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده ۲ این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد. این ماده بدین معناست که دفاتر املاک یعنی بنگاههای معاملات املاک حق ندارند قرارداد پیشفروش ساختمان منعقد کنند.
پیشفروشنده باید قبل از هرگونه اقدام جهت تبلیغ و آگهی پیشفروش به هر طریق از جمله درج در مطبوعات و پایگاههای اطلاعرسانی و سایر رسانههای گروهی و نصب در اماکن و غیره، مجوز انتشار آگهی را از مراجع ذیصلاح که در آییننامه اجرایی این قانون مشخص میشود، اخذ و ضمیمه درخواست آگهی به مطبوعات و رسانههای یادشده ارایه کند. شماره و تاریخ این مجوز باید در آگهی درج و به اطلاع عموم رسانده شود. این موضوع در ماده ۲۱ قانون پیشفروش ساختمان تصریح شده است.
وزارت راه و شهرسازی مرجع صدور مجوز انتشار آگهی پیشفروش
وزارت راه و شهرسازی مرجع صدور مجوز انتشار آگهی پیشفروش است. صدور مجوز انتشار آگهی بر اساس دستورالعملی است که ظرف یک ماه پس از ابلاغ این آییننامه توسط وزارت یادشده تهیه خواهد شد.
در ماده ۲۰ آییننامه نیز آمده است که رسانههای جمعی جهت انتشار آگهی پیشفروش ساختمان مکلفند مجوز انتشار مربوط را از درخواستکننده آگهی مطالبه و شماره، مشخصات و اطلاعات مندرج در مجوز و مرجع صادرکننده مجوز را در متن آگهی قید کنند. در غیر این صورت، طبق ماده ۲۱ قانون اقدام خواهد شد.
ماده مذکور، ضمانت اجرایی است تا پیشفروشندگان آپارتمانها نتوانند بدون مجوز اقدام به انجام تبلیغات کنند، زیرا ممکن است تبلیغات باعث گمراهی خریداران شود.
اقدام به پیشفروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی ممنوع است و با مرتکب طبق مواد ۲۳ و ۲۴ قانون رفتار خواهد شد. در حقیقت ماده ۱۸ آییننامه، تکمیل ماده ۳ قانون پیشفروش ساختمان است.
مجازات پیشفروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی
اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیشفروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی کنند، به حبس از نود و یک روز تا یک سال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم میشوند همچنین مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیشفروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت کرده و نمیتوانند رأساً مبادرت به تنظیم قرارداد پیشفروش کنند.
در غیر این صورت، برای بار نخست تا یک سال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم میشوند.
صاحبان بنگاههای معاملات املاک نمیتوانند از ضوابط اظهار بیاطلاعی کنند
این ضوابط به اتاق اصناف نیز ابلاغ شده و صاحبان بنگاههای معاملات املاک نمیتوانند از این موارد اظهار بیاطلاعی کنند.
قانونگذار در ماده ۴ قانون پیشفروش ساختمان، تنظیم قرارداد پیشفروش را منوط به ارایه مدارکی از قبیل: سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا، پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد، بیمهنامه مربوط به مسئولیت موضوع ماده ۹ این قانون، تأییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان و پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک کرده است که موجب میشود افراد از مسایلی مانند اصالت زمین اطلاع پیدا کنند.
چنانچه پیشفروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد، واحد پیشفروششده را تحویل پیشخریدار ندهد یا به تعهدات خود عمل نکند، علاوه بر اجرای بند ۹ ماده ۲ این قانون، مکلف است به شرح زیر جریمه تأخیر به پیشخریدار بپردازد؛ مگر اینکه به مبالغ بیشتری به نفع پیشخریدار توافق کنند همچنین درصورتی که مساحت بنا بر اساس صورتمجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخصشده در قرارداد باشد، مابهالتفاوت بر اساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت، اما چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد افزون بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد، هیچ یک از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند و در صورتی که بیش از پنج درصد باشد صرفاً خریدار حق فسخ قرارداد را دارد.
در صورتی که عملیات ساختمانی متناسب با مفاد قرارداد، پیشرفت نداشته باشد، پیشخریدار میتواند پرداخت اقساط را منوط به ارایه تأییدیه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی پیشفروشنده کرده و مهندس ناظر مکلف است به تقاضای هر یک از طرفین ظرف یکماه گزارش پیشرفت کار را ارایه کند.
بر اساس ماده ۱۳ قانون پیشفروش ساختمان، پیشخریدار به نسبت اقساط پرداختی یا عوض قراردادی، مالک ملک پیشفروششده میشود و در پایان مدت قرارداد پیشفروش و اتمام ساختمان، با تأیید مهندس ناظر درصورتی که تمام اقساط را پرداخت یا عوض قراردادی را تحویل داده باشد، با ارایه مدارک مبنی بر ایفای تعهدات، میتواند با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی، تنظیم سند رسمی انتقال به نام خود را درخواست کند.
چنانچه پیشفروشنده حداکثر ظرف ده روز پس از اعلام دفترخانه از انتقال رسمی مال پیشفروششده خودداری کند، دفترخانه با تصریح مراتب، مبادرت به تنظیم سند رسمی به نام پیشخریدار یا قائممقام وی میکند. اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مکلف است به تقاضای ذینفع نسبت به تفکیک یا افراز ملک پیشفروش شده اقدام کند.
این قانون برای پیشفروشنده نیز مزایایی دارد. در صورت عدم پرداخت اقساط بها یا عوض قراردادی در مواعد مقرر، پیشفروشنده باید مراتب را کتبا به دفترخانه تنظیمکننده سند اعلام کند. دفترخانه مکلف است ظرف مهلت یک هفته به پیشخریدار اخطار کند تا ظرف یک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام کند. در غیر این صورت پیشفروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.
منبع: پارسینه
کلیدواژه: حقوق سند رسمی قانون پیش فروش ساختمان معاملات املاک
درخواست حذف خبر:
«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را بهطور اتوماتیک از وبسایت www.parsine.com دریافت کردهاست، لذا منبع این خبر، وبسایت «پارسینه» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۲۳۴۷۰۹۲۱ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتیکه در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.
با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.
خبر بعدی:
تمایل بازار غیر رسمی به فروش ارز بیشتر است
براساس مشاهدات میدانی از بازار غیر رسمی، نرخ ارز که در روزهای اخیر و پس نوسانات هیجانی، یک روند کاهشی را در پیش گرفته بود با اندکی نوسان نسبت به روز گذشته، معامله شد. همچنین بررسی ها از بازار نشانگر این است که تمایل بازار غیر رسمی به فروش ارز بیشتر است تا خرید آن.
به گزارش ایسنا، نرخ ارز در بازار غیر رسمی در معاملات امروز(چهارشنبه) در قیاس با میانگین روز گذشته با مقداری نوسان افزایشی آغاز شد و طبق مشاهدات میدانی از بازار غیر رسمی، تا لحظه تنظیم گزارش دلار با نرخ ۶۲ هزار تومان فروخته و با نرخ ۶۱ هزار تومان خریداری شد. همچنین یورو نیز در بازار غیر رسمی با قیمت ۶۷ هزار تومان به فروش رسید و با نرخ ۶۶ هزار خریداری شد.
نرخ ارز در بازار غیر رسمی در لحظه مشاهدات میدانی از بازار در حالی است که صبح امروز دلار تا مبلغ ۶۳ هزار تومان پیش رفت و در نهایت با کاهش ۱۰۰۰ تومانی با نرخ ۶۲ هزار تومان معامله شد.
همچنین امروز نیز اسکناس دلار در تالار معاملات مرکز مبادله ارز و طلای ایران با قیمت ۴۴ هزار و ۳۱۴ تومان، یورو با مبلغ ۴۷ هزار و ۳۴۶ تومان و درهم نیز با قیمت ۱۲ هزار و ۶۶ تومان معامله و به فروش رسید. علاوه بر این در این مرکز، دلار حوالهای با مبلغ ۴۱ هزار و ۳۷۶ تومان، حواله یورو با مبلغ ۴۴ هزار و ۲۰۷ تومان و همچنین حواله درهم با مبلغ ۱۱ هزار و ۲۶۶ تومان معامل و خریداری شد.
صرافان: احتمال ریزش قیمتها در این ایام بیشتر از افزایش لحظهای آن است
بر اساس مشاهدات بازار چهارراه استانبول امروز بیشتر فعالان و دلالان ارزی در بازار تمایل به فروش ارز داشتند تا خرید آن، البته برخی از صرافیها در این میان معتقد بودند که تزریق درهم امارات در بازار موجب شده اکثر بازارهای غیر رسمی این روزها فروشنده شوند؛ چراکه احتمال ریزش قیمتها در این ایام بیشتر از افزایش لحظهای آن است.
همچنین گفتنی است؛ اخیرا اجلاسی به مناسبت پنجاهمین سال تاسیس بانک مرکزی عربستان در ریاض برگزار شده که مقامات اقتصادی ایران نیز در آن حضور یافتند. در این راستا روز گذشته محسن کریمی - معاون بینالملل بانک مرکزی - که در این سفر حضور دارد، اعلام کرد: در حاشیه اجلاس بانک توسعه اسلامی، زمینهای فراهم شد تا با مقامات و بانکهای مرکزی کشورهای مختلف گفتوگو شود. در نتیجه این مذاکرات، اتفاقات خوبی در خصوص گشایش منابع مسدود شده صورت پذیرفته است که درآینده خبرهای خوبی ارائه میشود.
یادآور می شود؛ پس از تعطیلات نوروزی امسال با توجه به وقوع تحولات سیاسی بازار ارز ملتهب و نوسانی شد و در مقطعی تا کانال ۷۰ هزار تومان هم پیش رفت، اما با اقدامات انجام شده و همچنین فروکش کردن التهابات و نبود متقاضی برای خرید در بازار غیر رسمی، نرخ دلار کاهش ۱۰ هزار تومانی تجربه کرد و روند کاهشی در پیش گرفت.
انتهای پیام